Investissement immobilier
Financer un duplex, un quadruplex, un condo locatif ou un chalet : chaque projet a ses règles. Je connais ce que les prêteurs cherchent, ce qui passe et ce qui passe pas. Je vous évite les surprises de financement de dernière minute.
Les projets que je finance
Je me concentre sur le résidentiel jusqu'à 4 unités (incluant via société de portefeuille). C'est là que les taux, l'amortissement et la qualification jouent en votre faveur, pas en financement commercial.
Duplex, triplex, quadruplex que vous habitez
Vous habitez une unité, vous louez les autres. Mise de fonds aussi peu que 5-10 % avec assurance prêt. Le revenu locatif aide à vous qualifier. C'est la porte d'entrée classique au Québec.
Investissement pur, vous habitez ailleurs
Même type d'immeuble mais traité comme investissement. 20 % de mise de fonds minimum. Conditions résidentielles, amortissement jusqu'à 30 ans selon le prêteur, taux plus avantageux que le commercial.
Plex 2-4 unités au nom d'une société
Acheter à travers une société de portefeuille tout en gardant des conditions résidentielles (taux et amortissement avantageux par rapport au commercial). Plusieurs prêteurs l'autorisent. Il faut juste savoir lesquels.
Propriété secondaire avec usage locatif
Condo en centre-ville pour location longue durée, ou chalet/secondaire avec usage personnel + locatif. Règles différentes selon l'occupation. Airbnb autorisé localement ? À valider avant l'offre.
Les règles qui font tomber les dossiers
La plupart des dossiers d'investissement qui échouent tombent sur l'un de ces points. Le numéro un, qualification du revenu locatif, fait la différence entre un dossier qui passe et un dossier qui casse.
C'est LE point critique. Chaque prêteur calcule différemment : certains comptent 50 % du loyer brut, d'autres 80 %, d'autres utilisent une formule de rental offset (loyer moins paiement). Sur le même immeuble, votre capacité d'emprunt peut varier de 100 000 $ d'un prêteur à l'autre. Choisir le bon prêteur = tout.
20 % minimum dès que vous n'habitez pas l'immeuble. Pas de financement assuré possible. La source des fonds (épargne, équité d'une autre propriété, don) doit être documentée 90 jours à l'avance.
Investissement non-occupant : 25 ans maximum en résidentiel. Si vous occupez une unité dans un plex 2-4 unités : peut aller à 30 ans avec assurance prêt. Choix critique pour le cashflow mensuel.
Épargne, équité d'une autre propriété (refinancement ou marge hypothécaire), don familial documenté, RAP/CELIAPP si premier achat occupant. Combiner ces sources change votre pouvoir d'achat. On planifie l'ordre d'utilisation.
Discuter de votre projet
Vous me racontez où vous en êtes (déjà propriétaire de combien d'unités, profil de revenu, équité disponible) et le type de projet. À la fin de l'appel, vous savez ce qui se finance, à quelles conditions, et chez quel prêteur vos revenus locatifs seront le mieux qualifiés.